[摘 要]
伴随着我国社会主义市场经济的飞速发展，我国房地产行业也发展迅速。但是房地产行业的竞争也日趋激烈，税收是房地产项目开发成本的重要组成部分，为了能够更大限度的降低企业成本，如何进行科学有效的税收筹划引起了广大房地产企业的关注。因此，本文从税收筹划的概念出发，然后阐述了目前房产税的税收筹划的现状，紧接着分析了房地产企业的税收筹划存在的问题，最后阐述了房地产企业如何更好的利用房产税的税收筹划的对策。
[关键字]税收筹划
房地产
科学
Abstract: With China"s rapid development of socialist market economy, China"s real estate industry has also developed rapidly. But the real estate industry is becoming increasingly fierce competition, real estate tax is an important part of development costs, to a greater extent in order to reduce costs, how to conduct scientific and effective tax planning has aroused the concern of the real estate business. Therefore, this article from the concept of tax planning, then describes the current property tax status of tax planning, followed by analysis of the tax planning of real estate tax problem because of finally explains how to strengthen our real estate tax tax planning countermeasures. Key words: Tax Planning
Real Estate
Science
绪论 税收筹划就是在现行税制条件下,通过合理利用各种对自己有利的税收政策和合理安排税务行为,以获得最大的税后利益的一种经济行为。房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看,房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的税收筹划降低房地产企业的税负显得尤为重要。
1.税收筹划概述 1.1 税收筹划的概念
税收筹划是指纳税房地产企业在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。它的前提条件是必须符合国家法律及税收法规；税收筹划的方向应当符合税收政策法规的导向；税收筹划的发生必须是在生产经营和投资理财活动之前；税收筹划的目标是使纳税房地产企业的税收利益最大化。所谓税收利益最大化包括税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化等内涵，而不仅仅是指的税负最轻。1
从纳税筹划的概念中可以看出：短期内，企业进行纳税筹划的目的是通过对经营活动的安排，减少交税，节约成本支出，以提高企业的经济效益；从长期来看，企业自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中，使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化。因此，无论从长期还是从短期来看，企业进行纳税筹划都是很有意义的。
1.2 税收筹划的特点 1.2.1 合法性 合法性是指纳税筹划不仅符合税法的规定，还应符合政府的政策导向。纳税筹划的合法性，是纳税筹划区别于其它税务行为的一个最典型的特点。这具体表现在企业采用的各种纳税筹划方法以及纳税筹划实施的效果和采用的手段都应当符合税法的规定，应当符合税收政策调控的目标。有一些方法可能跟税收政策调控的目标不一致，但企业可以从自身的行为出发，在不违反税法的情况下，采用一些避税行为。
1.2.2 超前性
超前性是指经营或投资者在从事经营活动或投资活动之前，就把税收作为影响最终成果的一个重要因素来设计和安排。也就是说，企业对各项经营和投资等活动的安排事先有一个符合税法的准确计划，而不是等到企业的各项经营活动已经完成，税务稽查部门进行稽查后让企业补交税款时，再想办法进行筹划。因此，一定要让企业把税收因素提前放在企业的各项经营决策活动中去考虑，实际上，也是把税收观念自觉地落实到企业的各项经营决策活动中。
1.2.3 目的性 纳税筹划的目的，就是要减轻税收负担，同时也要使企业的各项税收风险降为零，追求税收利益的最大化。
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危素玉.土地增值税的税收筹划[J].西安财经学院学报.2004 年 02 期
1.2.4 专业性 纳税筹划的开展，并不是某一家企业、某一人员凭借自己的主观愿望就可以实施的一项计划，而是一门集会计、税法、财务管理、企业管理等各方面知识于一体的综合性学科，专业性很强。一般来讲，在国外，纳税筹划都是由会计师、律师或税务师来完成的；在我国，随着中介机构的建立和完善，它们也将承担大量纳税筹划的业务。2
2.房产税的税收筹划的现状 房地产业如何进行税后筹划，以降低企业的税赋，就是房地产业必须重视的一个问题。税收是房地产较大的一项支出，此外，房地产公司涉及到开发、销售等种种业务，所涉及的税种也非常的繁多，这些条件导致房地产业进行税收筹划的空间变得很大。目前房地产行业房产税的税收筹划现状表现如下：
2.1 利用临界点法进行税收筹划 房地产企业合理降低税负的最有效方法之一就是合理利用税收“临界点”。在税法中会规定的一些标准，主要是一定的金额或比率，当大于或小于一定金额或比率，其税率就会发生相应的变化，可能按较高或较低的税率纳税，从而较大幅度的提高或降低纳税房地产企业的税负压力。譬如：《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行 4 级超率累进税率：增值率（增值额与扣除项目金额的比值叫增值率）未超过 50% 的部分，税率是 30% ；增值率超过 50%但未超过 100%的部分，税率为 40% ；增值率超过 100% 但未超过 200%的部分，税率为 50% ；增值率超过 200%的部分税率为 60%。这里的 50%和 100%、200%就是“临界点”。此外，该条例还特别规定，纳税房地产企业建造普通标准住宅出售，增值率未超过 20%的免征土地增值税，这里的 20%也是“临界点”。3
例如某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为 500万元，开发土地的费用为 100 万元，新建房及配套设施的成本为 1000 万元，与转让房地产有关的税金为 80 万元，该批住宅以 2410 万元的价格出售。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣（500+100+1000）*20%=320 万元。该房地产企业的增值率为（2410-500-100-1000-80-320）*（500 +100+1000+80+320）=20.5%.根据税法规定，应该按照 30%的税率缴纳土地增值税（2410-500-100-1000-80- 320）
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吴旭东.李晶.房地产各环节税种设置与税负分配研究[J].财经问题研究.2006 年 09 期 3
贾彦乐.我国房地产税收体系研究[D].苏州大学.2006 年
*30%=123 万元。企业税后利润为 2410-500-100-1000-80-320-123=287 万元。
如果该企业进行税收筹划，将该批住宅的出售价格降低为 2400 万元，则该房地产企业的增值率为（2400-500-100-1000-80- 320）*（500+100+1000+80+320）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为 2400-500-100- 1000-80-320=400 万元。该税收筹划使企业减轻税收负担 400-287=113 万元。
2.2 利用利息支付过程进行税收筹划 房地产开发企业往往需要利用大量贷款，其中涉及到利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《土地增值税暂行条例实施细则》第 7 条规定“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。” 4 这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税房地产企业房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的 10%以内扣除。这样两种扣除方式就为企业进行税收筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。
2.3 利用合同差分法进行税收筹划 有些税种的相关税法规定各种性质的价外费用都必须合并到销售额中计算征税的，这一规定是为了防止企业以收取各种名目费用的方式减少销售额，从而逃避纳税。但如果将价外费用进行恰当的处理，既不违反税法的规定，又能够有效的降低企业的税负，采用这种方式进行纳税筹划的方法就是合同差分法。譬如：在销售房产的过程中，房地产企业往
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张晓燕.房地产企业税费筹划的研究[D].兰州大学.2006 年
往要进行代收费，只需要成立物业公司或装修公司等，将这些费用分离出去，就可以有效的降低税负。
2.4 利用出租变为投资进行税收策划 房地产开发企业开发出来的房地产，有时并没有全部用来销售，而是留有部分自行经营管理或是将暂时未出售的房地产用来赚取租金，这就涉及到闲置房屋的税收筹划问题，如果是对外出租就产生了租金收入，当前租金收入在房地产开发企业的总收入中占有重要比例，租金的税收筹划问题也值得思考。企业以房地产投资最常见的方式有两种：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产开发企业将开发的商品房对外出租收取租金，按规定应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税，之后还要缴纳企业所得税，税种多，税负重。如果是将不动产投资入股，参与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，只需要缴纳企业所得税。可见，通过将房屋出租业务转变为投资业务，可以有效降低企业税负。5
例如某位于城区的房地产公司将其拥有的一套房屋出租给某商贸公司，租期 10 年，租金为 200 万元/年。该房地产公司需要缴纳营业税= 200*5%=10 万元；房产税=200*12%=24万元；城市维护建设税和教育费附加=10*10%=1 万元；企业所得税=（200-10-24- 1）*33%=54.45 万元。该房地产公司的税后净利润=200-10-24-1-54.45=110.55 万元。该商贸公司所支付的租金可以在缴纳企业所得税前扣除，假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为 X，则该商贸企业的税后利润=（X-200）*（1-33%）= 67% X -134 万元。
如果经过税收筹划，该房地产公司将房屋出租改为投资，该房屋作价 1000 万元投资入股，占有该商贸公司 a%的股份，预计 a%的股份每年可以分得税后利润 120 万元。假设该商贸公司所适用的企业所得税率为 33%，则该房地产公司每年的净收益为 120 万元（即该120 万元利润不用补缴企业所得税），比税收筹划前增加净利润 120-110.55=9.45 万元。该商贸公司减轻了 200 万元/年的租金支出，但是 1000 万元的房屋需要缴纳房产税 1000*（1-30%）*1.2%=8.4 万元。假设该商贸公司的税前利润和税收筹划前相同，则该商贸公司的税后利润为（X-8.4）*（1-33%）
-120=67% X -125.628 万元。与税收筹划前相比，该商贸公司增加净利润 134-125.628=8.372 万元。
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邹国金.房地产土地增值税筹划方案[N].中国税务报.2000 年
2.5 利用土地增值税的优惠政策进行税收筹划 我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《土地增值税暂行条例》第 8 条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税房地产企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第 11 条的规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税房地产企业自行转让原房地产的，比照上述规定免征土地增值税。根据第 12条的规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税6 。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
3.房产税的税收筹划存在的问题 房地产开发企业要想在竞争激烈的市场中立于不败之地，就应把税收作为重要的前置成本因素加以考虑，通过合理的税收筹划，谋求最大限度的纳税利益，实现企业税后利润或现金流量最大化，从而提高企业竞争力。但目前我国房产税的税收筹划存在着很大的问题，具体表现在以下几个方面：
3.1 房地产企业利用税收筹划钻法律的空子 有些房地产企业利用国家实施的税收筹划的政策，进而进行漏税、逃税等，因此对于房地长企业来说必须遵守国家的税收法律、法规和政策，不可利用税收筹划不可盲目的钻法律的空子,房地产企业在进行房产税税收筹划时应坚持依法原则,密切关注房产税等相关
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郑幼锋.房地产企业税收筹划——广州安居房地产有限公司税收筹划实务研究[D].暨南大学.2000 年
税收法律政策变动,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合企业自身的实际情况,综合衡量税务筹划方案,才能达到预期的效果和目标。只有在这个前提下，才能保证所设计的经济活动、纳税方案为税收主管部门所认可，否则会受到相应的惩罚，并承担法律责任，给企业带来更大的损失。税收筹划的合法性，还要求企业依法取得并保存会计凭证或记录，使其完整、正确，并正确进行纳税申报，及时足额地缴纳税款。这样就不会出现任何关于税收方面的处罚，这也是税收筹划的一种形式。7
3.2 房地产企业进行税收筹划没有进行成本效益分析 税收筹划是企业财务管理的重要组成部分,它涉及筹资、投资、生产经营等过程。企业进行税收筹划，最终目标是为了实现合法节税、增收，使整体收益最大化，它应该服从财务管理的目标,即利润(税后利润)最大化，要考虑投人与产出的效益。因此在筹划税收方案时,不能过分地强调税收成本的降低,而忽略了因该方案的实施会带来其他费用的增加或收益的减少,使纳税房地产企业的绝对收益减少。如果税收筹划所产生的收益不能大于税收筹划成本，税收筹划就没有必要进行了。
3.3 房地产企业没能从总体上系统地进行考虑税收筹划 企业税收筹划的目的是取得企业整体利益的最大化。即不能仅仅关注个别税种税负的高低，某一税中种少缴了，另一税种可能要多缴，因而必须着眼于企业整体税负的轻重。同时，不仅要使企业整体税负最低，还要避免在税负降低的同时带来的由于销售与利润的下降超过节税收益。另外，在进行税收筹划时，不能仅把眼光盯在某一时期纳税最少的方案上，而应考虑企业的总体发展目标去选择有助于企业发展，能增加企业整体收益的方案，甚至有时，节税的目的还得为企业的整体、长远利益让路。毕竟相对于增加企业综合经济效益而言，节税只是一个途径、一种方法。同时由于每个企业面对的情况，所处的地区，适用的政策等的不同，即使是两个非常相似的企业，一个税收筹划方案取得成功，而同样的方案在另一个企业就不一定适用。所以在对企业进行税收筹划的过程中，要根据企业的具体情况具体分析。8
3.4 房地产企业考虑税收筹划不重视会计与税收差异 虽然会计制度与税法同属规范经济行为的专业领域，但二者分别遵循不同的规则，规范不同的对象，且存在诸多的差异。特别是房产税属于地方税，税收政策具有一定的弹性
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张景钦.论企业税务筹划在战略管理中的运用的若干问题研究[D].厦门大学.2006 年 8
张立.企业税务筹划的理性认识[J].北京化工大学学报(社会科学版).2005 年 03 期
空间，税务机关在税收执法上拥有较大的自由裁量权。因此，在进行房产税税收筹划时，一方面规范会计核算基础工作，提高会计核算质量，按时申报纳税。另一方面要加强与税务机关的联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别在某些模糊和新生事物上的税收处理能得到税务部门的认可。
3.5 房地产企业不注意税收筹划的风险 税收筹划之所以有风险，与经济环境，国家政策及企业自身活动的不断变化有关。尤其是那些立足长期的税收筹划，更是蕴涵着较大的风险性。例如，较长一段时间内，国家可能调整税法，开征一些新税种，减少部分税收优惠等。另外，无论什么税种，在纳税范围和应纳税额的界定上，法律都赋予税务机关一定的职业判断。因此，在企业税收筹划中，有关人员除了全面学习税收法规之外，密切保持与税务部门的联系与沟通，至关重要。在某些模糊或新生事物的处理上及时得到税务部门的认可，同时还能尽早获取国家对相关税收政策调整或新政策出台的信息，及时调整税收筹划方案，尽量降低风险，趋利避害，争取最大的收益。9
4.房地产企业加强房产税的税收筹划的对策 在我国，税收筹划尚处于起步阶段，还没有受到广大纳税房地产企业和投资者的重视。税收贯穿于房地产企业生产经营的全过程，房地产企业生产经营每个环节的实现都伴随着税收的影子。企业经营管理者进行经营决策时，如果无视税收的存在，则可能要为此付出更大的代价。因此房地产企业加强房产税的税收筹划的对策应从以下几个方面：
4.1 树立正确的税收筹划观 由于我国税收政策不稳定，各地区税收政策不统一，这就要求房地产企业在进行所得税税收筹划时密切关注税法变动和地区间税收政策变化，不断审查和评估税收筹划方案的合理性，税收筹划是房地产企业对其资产、收益的正当维护，保护属于房地产企业应有的合法权益。在税收筹划中，其中一个重要的前提就是合理合法，在这个前提下，房地产企业进行税收筹划必须结合房地产企业的实际情况，在设计税收筹划方案时，要充分了解本国的税收法规，使税收筹划在合法的前提下进行房地产企业应当了解其享有的税收筹划的权利，树立依法纳税、合法节税的筹划意识。10
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谭韵.税务筹划的风险规避浅议[J].商场现代化.2005 年 19 期 10
戴子元.税收筹划若干问题研究[D].湖南大学.2003 年
4.2 提高房地产企业管理人员税收筹划的水平 税收筹划是一项专业性和政策性较强的工作，它要求从事这项工作的人员具有较高的素质，税收筹划的参与者应该是具备财务、税收法律和会计多方面知识的综合性人才。一旦税收筹划失败，将对房地产企业产生巨大损失。所以，房地产企业要培养专门的税收筹划人员，以提高税收筹划的有效性和合理性。加强财务人员的税法知识培训和职业道德思想教育，使之熟悉现行税法，在法律允许范围进行税收筹划设计。同时，房地产企业在采购、销售和经营等不同阶段都需要熟悉流程的筹划人员，只有在熟悉流程的前提下，才能设计出合理的税收筹划方案。因此， 房地产企业应加强税收筹划人员配备， 以促进筹划分工更加细化。
4.3 加强风险意识防范 伴随着我国税收法制的不断健全，我国正在逐步走向依法治税的新环境。企业减免税的程序更加规范，各种形式的人为因素干扰税款征收的现象日益得到控制。这种健康的税收环境为我国当前各项税收优惠政策的贯彻落实提供了良好的基础，也为房地产企业科学合理的税收筹划措施的实现提供了可能。但是房地产企业仍要密切关注税收政策的变化和调整，提高税务筹划风险意识。目前，我国税制建设还不是很完善， 税收政策变化较快， 许多税收优惠政策具有一定的时效性和区域性，这就要求房地产企业财务人员在准确把握现行税收政策的同时，时刻关注财税政策的变化，从房地产企业价值最大化的目标出发，应对政策变化可能产生的影响进行预测， 并对可能存在的风险进行防范。11
4.4 营造良好的税企关系 税法制定不同类型的且具有相当大弹性空间的税收政策、而且由于各地具体的税收征管方式不同, 税务执法机关拥有较大的自由裁量权。因此,房地产企业应加强与当地税务机关的联系和沟通,争取在税法的理解上与税务机关取得一致, 特别在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关和征税人的认可。在充分了解当地税务征管的特点和具体要求上,进行税务筹划。同时，还可借助专家的力量，提高税收筹划的成功率。税收筹划是一项系统工程，要求筹划人员不仅要精通税法和会计， 而且还要通晓投资、金融等专业知识， 专业性较强，因此对于那些自身不能胜任的项目，应该聘请税收筹划专家来进行，以提高税收筹划的规范性和合理性，从而进一步减少税收筹划的风险。
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史茜.论现代企业财务管理中的税收筹划[D].苏州大学.2004 年
4.5 改善财务管理，提高会计核算水平 税收筹划是财务管理的一种手段，它可以降低税收支出，提高资金利用效率，改善现金流，帮助企业实现财务管理战略目标。房地产业作为资金密集型行业，现金流管理对房地产开发企业来说至关重要，税收筹划无论是使企业取得绝对收益（减少税款支出）还是相对收益（实现递延纳税），对房地产开发企业来说都有重大意义。税收筹划是一种高水平的策划活动，企业为进行税收筹划必须聘用高素质的人才，规范自己的财务会计处理，为税收筹划提供真实详细的财务资料，这在客观上提高了自身的管理水平和核算水平。12
4.6 增强合法纳税意识，实现涉税零风险 “涉税零风险”是指纳税房地产企业账目清楚，纳税申报正确，交纳税款及时、足额，不会出现任何关于税收方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险极小可以忽略不计的一种状态。在“涉税零风险”的状态下，纳税房地产企业虽然不能直接获得税收上的好处，但却能间接地获得一定的经济利益，可以避免发生不必要的经济损失和名誉损失，以使企业账目更加清楚，使管理更加有条不紊，更有利于企业的健康发展，更有利于企业的生产经营活动。房地产业是涉税高风险行业，行业内偷税、漏税现象严重，甚至被称为“纳税侏儒”。随着房地产行业竞争的加剧，房地产开发企业必须树形象、创品牌，所以“涉税零风险”应该成为房地产开发企业追求的更高理想。
结 论
依法缴纳税款是纳税房地产企业的义务，换言之相关税法是约束纳税房地产企业行为，为纳税房地产企业提供指导的依据，是纳税房地产企业必须遵守的，这就是说房地产业在进行税收筹划时务必注意不违反法律的原则。一旦触犯法律条文，税后筹划就不是税收筹划，而是偷税、漏税。房地产企业只能依据法律，在税法的规定的范畴内，当面临可供选择的多种纳税方案时，纳税房地产企业有权选择缴纳税款最少、税收利益最大的纳税方案。因此，纳税房地产企业在进行税收筹划时必须遵循合法性的原则，这是由税收筹划的本质特征所决定的。
参考文献
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