房地产开发公司 不同阶段收入的确认
一、 销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入？ 1 1 、 会计上完全按照收入准则确认
首先，开发商再收到银行按揭贷款后，就是购房者与银行之间的借贷关系了，与开发商无关了。
开发商在收入确认原则上完全遵循商品销售的确认原则，一般实务上以开发商交钥匙时点为收入确认时点，全额确认收入。
2 2 、售房方式不同收入确认的时间也不同
房地产开发公司现开发住宅、商业等不同类型的楼盘，准备在销售过程中采取多种销售方式，有一次性全额收款方式、分期付款方式、银行按揭方式、先租后售方式，还有委托中介公司销售方式，售房方式不同，其收入确认的时间也有所不同。根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83 号）情况如下：
一、一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
二、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
四、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
五、将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
您可以按照自己公司不同销售方式，正确确认房屋销售的收入时间。
3 3 、 预售方式销售房地产何时确认收入？
根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31 号）第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合
同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
此条并未提到预售方式销售房地产。
举例：采用预售方式销售房地产。先预收定金，2010 年取得预售许可证后开始预售，先预收房款的 90%（包括定金在内购房户至少需支付 30%现金，不足部分购房户办理银行按揭贷款），10%尾款在开发产品完工交付时收取。与购房户签订的《房地产预售合同》中约定的交房时间为 2011 年 2月底。如果 2010 年底开发产品达到完工条件，公司是否必须在 2010 年 12 月确认商品房销售收入？
回答：分期付款和银行按揭贷款方式不能同时存在。根据上述文件规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。已销开发产品的计税成本，按当
期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
二、土地增值税清算时销售收入如何确定
某房地产公司与客户在 2009 年 12 月 10 日签订购房合同，合同总额 50 万元。首付 20 万元，在 2009 年 12 月 10日交付；按揭 30 万元，在 2010 年 1 月 20 日由银行发放。请问在 2009 年 12 月 31 日为截止时间进行土地增值税清算（已达到销售 85%的清算条件）时，清算收入金额是 20 万元，还是 50 万元？
【解答】
关于土地增值税清算时收入确认的问题。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测
量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
根据上述规定，房地产公司采取银行按揭方式销售开发产品的，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，应按销售合同或协议约定的价款 50 万元确定收入额。
三、关于 “买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税 商业折扣：
国税函[2008]875 号：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
销售折让和销售退回
国税函[2008]875 号：企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；
企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。
企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。
《营业税实施细则》：纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
《发票管理办法实施细则》第二十七条：开具发票后，如发生销售折让的，必须在收回原发票并注明“作废”字样后重新开具销售发票或取得对方有效证明后开具红字发票。
房地产企业对本企业职工降价售房如何计税 （1）营业税：
《国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函[2005]334 号）：
纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。
（2）个人所得税：
《单位低价向职工出售住房征收个人所得税问题》（财税[2007]13 号规定）:
（一）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
（二）除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
企业按计税毛利率预交企业所得税，填报《企业所得税季（月）度纳税申报表》时，预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损可否扣除
第四阶段
竣工验收和销售阶段的纳税筹划（本专题包含 38大问题，仅列 4 24 个）
企业按计税毛利率预交企业所得税时，预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损可否扣除？
采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？
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房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立法人公司的怎样计算应纳税所得额？
为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否预提成本？
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项目清盘时怎样进行企业所得税的清算。
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增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分？
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